べるくろあーるの中長期投資 ~目指せ早期リタイア~

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日経平均続伸!一時26700円越え・・・でも喜べない

こんばんわ。

日経平均が一時的にですが26700円を超えてきたんですね、これはすごい。昨日26000越えしたばかりなのに、27000円台に迫ってくるというのは、このコロナ禍での金余り状態に由来するんでしょうか。

去年のある銘柄のY板で、今年はダウも日経平均も30000を超えてくる、との書き込みを見受けましたが、ダウは最近30000を超え、日経も27000近くまで伸ばしてくると、慧眼の持ち主というのはいるもんだなと感心してしまいます。

ともあれ、軟調よりは堅調の方が、空売りしていない私にとってはいい状態なのですが・・・自分の保有資産は今日は結構目減りしています。

何故かというと、

・ウェルス・マネジメント (3772) 前日比-71

・GNI (2160) 前日比-100

と落ち込んだからです。

ウェルスは特に今日の朝からIRを出しているのに・・・・がっくりしてしまいます。

IRの内容としては、

・順調な事業進捗、3Q・4Qは問題なしで通期予定到達見込み

パナソニックホームズとの共同で行なうREIT組成

東証1部への昇格、時価総額250億円へ

に触れています。

サプライズはないながらも・・・というか、サプライズがないのがいけなかったのか、REIT組成が1年先延ばしになったから、今の段階では他の銘柄に移った可能性もありますね。

ただ、1つ言いたいのは、時価総額250億円って、株価2934円なんです。
今日現在の株価1549円の約2倍
それは上場への通過点であって、目標はさらに上の時価総額1000~1300億円だったはず。
現在の時価総額が約132億円なので、7~10倍を目指すという事です。

ウェルスは”約束を守る集団”を謳っていて、実際に千野社長は着実に中期計画をクリアしていっています。

ぜひ、REIT組成の成功、東証1部への昇格を達成して欲しいと思っています。

 

さて、私の今後ですが、少し前の買い増しが1520-1540円レンジで行なっています。

現在1549円なので、また買い増し検討レンジに入ってくるのですが、ちょっと待とうかどうしようかと悩んでいます。

というのも、Go To TravelやEatといった景気刺激策が、エリア限定になりますが一時中断になってしまうからです。
またホテル事業メインだと思われて、株価が今日みたいに下落する可能性もあります。
特に、板が薄いので、1000株とかのレベルでも成り売りされると結構下落するんですよね。逆も真なりで成り買いされるとかなり上がるんですが。

という訳で、直近の底あたりの1500円を割るかどうか、金曜午後まで様子見しようと思います。割らずに堅調に上がってくれると、それはそれで嬉しいんですが。

では。

日経平均+638.22で26000越え

こんばんわ。

自分の保有銘柄のいずれもプラスか±0で、マイナスがなかったので、何かと思っていたら、日経平均が爆上げしていたんですね。
26000円越え、と約30年ぶりの高値水準となりました。

 

理由付けとしては

コロナウイルスのワクチン開発に期待感

・米国のバイデン氏への大統領への引継ぎの手続き開始

・同じく米国でイエレン前FRB議長の米財務長官への任命検討

などの今後の安心感から上昇、とのこと。

ワクチン開発への期待は判らないでもないですが、バイデン氏が大統領になるかはいまだ不透明だと思っています。
ただ、12/14にあるであろう米国大領領選の選挙人投票近くまでは、株はこの堅調な流れに沿って動いていくのを想定して売買を考えたほうがいいのかもしれません。

 

さて、先ほども言ったように、保有株としては全体が上がってくれましたが、その中でも

オリックス +55.5

・富士興産 +17

東京個別指導学院 +15

が比率的によく上がってくれました。

ただ、買い検討していた銘柄も上がってしまったので、痛し痒しといったところでしょうか。

自分はどちらかというと順張りよりは逆張りのタイプなので、上がっている株を買うよりは下がっている株を買ってナンピンをしつつ、時間をかけて利益を出していく感じです。
順張りを試したこともありますが、だいたい買うと下がるというのを繰り返したので・・・

ストップ安の銘柄が少し戻したところで買った方が短期で利益を出せる確率は高かったです。
ストップ安の内容にもよりますが、外食産業で食中毒を出してストップ安になったくらいだと、結局短期でそこそこ戻すので、自分的には狙い目でしたね。

出遅れ銘柄もあると思うので、今日マイナスのものも気にしてみるのもいいかもしれません。

J-REITの銘柄を選ぶのに確認する指標

市場が動いていないので、自分用の復習用として昨日に続いてJ-REITについて書いていきます。

今回はJ-REITの個別銘柄を選ぶための項目を列挙していきます。
内容としては以下の通りです。

 ①NOI利回りで資産効率をチェック

 ②LTV(借入金利率)で資本効率と財務健全性をチェック

 ③NAV倍率で割安かどうかをチェック

 ④時価総額

 ⑤分配金の実績と今後の予想分配金利回り

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 NOI利回りで資産効率をチェック

企業の資産効率を判断するのに、ROA(総資産利益率)を使用することが多いですが、J-REITの場合は不動産の利回りを示す指標であるNOI(Net Operating Income:純収益)利回りを使用することが多いようです。

J-REIT保有不動産の利回りが高ければ高いほど、投資家への分配金の原資が多くなります。90%以上を投資家に分配する必要があるのでなおさらです。

NOIは 【 NOI=賃貸収益+原価償却費 】で算出します。

NOI利回りは 【 NOI利回り=NOI÷不動産簿価 】で算出します。

 

②LTV (借入金比率)で資本効率と財務健全性をチェック

J-REITは資本効率を高めるのに借入金によってレバレッジ効果を効かせています。この借入金比率(LTV:Loan To Value)を投資指標として使用します。

LTVは【 LTV=借入金÷総資産 】で算出します。

LTVは銘柄間の比較を行う場合や物件を取得する余地を確認するのに利用します。

LTVが高い銘柄は、レバレッジ効果を高く利用している銘柄で、結果として資本効率を高めて1口当たりの分配金を高めになることにつながります。
注意点としては、借入金の依存度が高いため、利子などの金融状態の良し悪しが借入金の調達コストに響いてくる点です。

また、各銘柄は規約でLTVの上限を決めています。上限比率に近づいている銘柄は借入可能な金額が少なくなるので、物件取得の余地が少なくなっている銘柄となります。物件取得する際には増資が必要になってくる可能性があります。
反対に、LTVが低い銘柄はまだまだ物件取得の余地がある銘柄で、分配金増加の可能性もあるということになります。

 

③NAV倍率で割安かどうかをチェック

不動産の含み損益を反映させた指標であるNAV(Net Asset Value)倍率を使用します。

NAVは投資信託の純資産総額のことで、投資信託のバランスシートの資産から負債を差し引いた金額で、それを単位口数に換算したものが基準価額になります。

このNAV倍率が低い方が割安感が高いといえます。

NAV倍率は 【 NAV倍率=REITの市場価格÷1口当たりのNAV(純資産総額±含み損益)÷投資口数 】で算出します。

 

時価総額をチェック

時価総額が大きく流動性が高いことは、株式投資の判断と同様に、重要です。

外国人投資家の判断にも大きな影響を与えていると思われます。

 

⑤分配金の実績と今後の予想分配金利回り

 高い分配金が魅力のJ-REITに投資しようとしているのですから、安定的かつ高い分配金が得られるかどうかは重要です。決算短信などの開示資料をよく読んで判断する必要があります。

 

 

上記の指標を確認して選んでいくのですが、

・予想分配金利回り 5%以上 

・NAV倍率 1以下

また、できるだけリスク分散のことを考えたいので、

・総合型 または 複合型

で、まずは1回目のセレクションをかけて選んでいきたいと思います。

 

今日はこれまでで、続きは別日に。

J-REITについて

私の保有銘柄で、重点を置いて保有しているのがウェルス・マネジメントです。

ウェルス・マネジメントは

・不動産

・ホテル運営

・アセットマネジメント

の3つの事業を柱にしている東証2部上場会社で、近年大きく売上高・経常利益を伸ばしています。

また、来年度にはJ-REIT組成と、近年中での東証1部への昇格を視野に入れている、将来有望な会社です。

今年はコロナウイルスの影響もあって、1月に2300円ほどあった株価が600円程度にまで下落し、数か月低迷していましたが、現在は1600円程度にまで回復しました。

その株価低迷期間中に、同様に暴落した不動産を安く仕入れ、それを再生して売却することでコロナの経営への影響を緩和すると同時に、将来的なJ-REITへの組み込みへの布石を打っています。

J-REITって何?

さて、上記に出てきたJ-REITとはどういうものでしょうか。

J-REITの特長を簡単に列挙すると、以下のようなものが挙げられます。

① 多数の投資家から資金を集めて不動産を購入し、その不動産より主に賃料収入を得ることで、投資家に再分配する金融商品である。

J-REITで得た利益の90%以上が投資家に再分配される。

J-REITが投資する不動産は、ホテル、オフィスビル、住宅、商業施設、物流施設などが含まれる。

J-REITの銘柄は証券会社で株式と同じように売買することができる。

J-REITの銘柄はNISA枠で購入することができる。

つまり、J-REITの銘柄を購入すれば、小口ながらも不動産オーナーになることができ、その売り上げに応じた分配金を得ることができるようになるということです。

株式のように簡単に売買することもできるので、個人単独で不動産に携わるよりも気軽に行なうことができます。

また、J-REITの各銘柄は複数の不動産により構成されているので、複数の不動産に分散投資している状況となり、リスク分散効果があります。
さらに、ホテル単体やオフィス単体などの特化型ではなく、種類の違う不動産を複数取り扱う複合型や総合型の銘柄は更に優れたリスク分散効果を得ることができます。

J-REITの種類

J-REITの種類は簡単には以下のように分けられます。

・特化型 :
 1種類の不動産だけを運営。値動きの幅が大きく、リスク分散は複合型・総合型に劣る。

・複合型
 2種類の不動産を運営。リスク分散は特化型より優れるが、総合型よりは劣る。

・総合型 :
 3種類以上の不動産を運営。リスク分散に優れる。

J-REITの不動産の種類

また、J-REITでいう不動産の種類は、

・ホテル型

・物流不動産型 (倉庫などの物流設備)

・商業施設型 (ショッピングセンター。百貨店など)

・オフィス型

・住居型

・ヘルスケア型 (病院などの医療施設や高齢者向け介護施設など)

があります。いずれもメリット・デメリットが異なります。

J-REITの魅力って?

J-REITの魅力は、その配当利回りの高さにあります。4月以降のコロナ禍の影響で、ホテル収入はもちろんオフィス賃料の減少がありますが、それ以前は5-6%程度の利回りを実現していた銘柄も少なくありません。

 

現在は62銘柄がJ-REITに上場されています。

各銘柄は証券会社および下記リンク先より確認できます。

自分に合った銘柄を見つけて、高配当利回りを目指したいです。

www.japan-reit.com

 そういうわけで、J-REITにはリスク分散的なメリットと優れた配当利回りがある訳で、それの組成計画が近年完成するであろうウェルス・マネジメントには高い期待を持っているのです。

嬉しい優待銘柄を物色

今日は、全体の株式評価額はあまり変わらずの一日でした。オリックスは-29と下げましたが、他の銘柄が上がっているので、小幅な下げですんでいます。

さて、昨日に続いて優待銘柄を物色しています。

今日は、

・直近の11-12月が確定月

・優待獲得20万円以下

の2つの条件に絞って見ていきました。

20万を超えてくると、どちらかというと高配当の銘柄に入れたほうがいいのかなという風に考えてしまうので。例えば銀行関連の銘柄ですと5%の配当利回りが見込めるので、それだけで年間1万円の配当金が貰えてしまうという。

また、クオカードや食事券は、現状はほとんど使わないと思うので、それ以外で物色していきます。どちらかというと物をもらえるなり、通販などで使える買い物券の方が嬉しいです。

その中で目に留まったのが3つほど。

千趣会 (8165)

優待内容は千趣会で使用できる買い物券。通販サイトのベルメゾンで使用できます。

12月末および6月末の年2回の優待が貰え、1年以上、2年以上、3年以上のそれぞれの保有期間で、貰える買い物券が追加されていきます。

100株から優待が貰え、100株で1000円分です。上記の3年以上保有の場合は1500円が追加されるので、半年で合計2500円、1年で5000円の買い物券がもらえる計算になります。

現在株価316円なので、100株31600円。ベルメゾンを利用する人は、100株買って長期保有するのもありだと思います。

www.senshukai.co.jp

 

内外トランスライン (9384)

カタログより選択の優待品。

100株で1500円相当、200株で2500円相当の品物がもらえます。

カタログギフトなのが個人的に嬉しい他、今年度の予想配当利回りが3%を超えているんですね。両方合わせると100株で4%を超える利回りになり、お得感があります。

ir.ntl-naigai.co.jp

 

③ローランド (6789)

こちらもオリジナルカタログより選択の優待品。

通常は1年以上の保有株主に限っての優待になりますが、今年に関しては保有期間関係なく12月末の保有株主がもらえます。12月の確定日までに持っていればいいので、今年に関してはお得なのかもしれません。

100株で3000円相当、300株で5000円相当の品物。

こちらは今期・来期と無配当見込みで赤字決算見込みなので、どうしようか迷いますが、一応候補には入れて置こうと思います。

www.rolanddg.com


 他にもいい優待・お勧めの優待があればどなたか教えてください。 

NISAと優待分を考える

11月も半ばを過ぎて、年末が近づいてきました。

今のところ、割安の株が出てきたらすぐに買えるように余力多めのポジションでいますが、来年のことを考えたら、NISA枠の120万円の余力はできれば残しておこうと思っています。

NISAは、年間120万円までの範囲で購入した株・投資信託の配当金や譲渡益にかかる役20%の課税分が非課税の0%になるという、税制面で非常に有利な制度です。2023年までの時限性なので、早めにやった方がいいですね。

年間120万円なので、1月から12月末までに枠を使用すればいいので、自分と株価のタイミングで使用しましょう。この枠で購入した株を売却した場合、その購入分の金額分は再利用できないので注意です。

また、未使用枠分は次の年に持ち越せませんが、慌てて高値掴み状態で枠を使ってもしょうがないので、考えどころです。

NISAの詳細は金融庁のこちらをご参照ください。

www.fsa.go.jp

さて、今年分のNISAは、1月に行けると思ってウェルスを2000円弱で600株買っていましたが、コロナの影響もあって、その後は半年くらい半額程度まで下落。まさに高値掴み状態に。そして現在はまだ含み損状態です。

その轍を今度は踏まないように、状況を見極めてNISA枠を使いたいと思います。

 

あとは3月末までの優待分をリストアップしておこうかと思っています。確定前には株価が上がってしまっていますし、それなりに事前にかつ安いタイミングで、割のいい株数でいい優待をもらう、これが自分的にはいい感じです。

すでに複数の優待専用銘柄はもっていますが、それを拡充するのもいいかもしれません。

前にも書いたかもしれませんが、今持っている優待銘柄は次の通り。
三光マーケティングフーズ (優待ポイント)
ヴィレッジヴァンガード (買い物優待券)
東京個別指導学院 (カタログギフト)
・エクセディ (カタログギフト)
・ライトオン (優待券)
オリックス (優待カード、カタログギフト)
・ラックランド (東北名産品詰め合わせx2、優待クーポンx2)
・ヤマダHD (買い物優待券)
文教堂 (購入時割引優待カード)

ヤマダHDは500株持っていますが、1000株まで増やして、株価が上がったら売却して500株に戻すというやり方もあるかなぁ。

 

確定月が3月なのでまだ先ですが、ひろぎんHD(7337)の優待に興味がありますね。

100株で地元特産品2500円相当が貰えるようです。金利上乗せは使わないと思いますが。その分投資しますしね。

www.hirogin-hd.co.jp

 

あとはヨロズ(7294)が気になりました。長期保有で優待が拡充されていきます。100株でも1年未満で1000円分のクオカードか商品、3年以上保有だと3000円分のクオカードか商品がもらえます。www.yorozu-corp.co.jp

優待銘柄を確認するのは、楽しみの1つですね。ゆっくり考えよう。

保有銘柄ほぼ全滅 ↓

今日は1つを除いて仲良く保有銘柄の株価が下がりました。

基本的には回転はほぼ行なわず、中期~長期で利益がそこそこ乗ったら売却する、というスタンスなので、すごい痛いわけではないのですが、がっくりは来ます。

特に、ウェルスは自分の主力銘柄なので、-70とか落ちると、全体の評価損益が大きく落ちるんですよね。出来高19100くらいしかないのに。こう株価が落ち着かないのは何とかして欲しい。板が薄いのが問題なんですよね・・・・ある程度まとまった株数を売ったらあっという間に株価が下がってしまいますよ。

株価と言えば、今年のウェルスは年初来高値が2330に対して年初来安値が609なんです。2330で一度売ってから買い戻していれば、株数が3倍も夢ではなかったのに・・・・と妄想。できたかと言えばできませんでしたが、後悔はしますね。

さて。そろそろ利益も載ってきたし売却検討していた富士興産(5009)が892→847と5%超の-45と大きく下がっていてびっくりしました。昨日、特損を発表しているようですが、それが効いているのですかね。

https://shikiho.jp/news/0/93163

よくよく見ると、PBRが0.51でまだまだ割安レベル。今のところの決算内容はいいし、まだまだ上がる可能性も高いので、様子見でいいかもしれません。

あと、先日に優待目的で買ったエクセディ(7278)を、まだ買っていないと勘違いしていたようで買ってしまいました。結果的に引け価格で購入してナンピン状態に。上がったらさっさと優待分を残して売ろう。優待は100株でもらえるし、3000円のカタログギフトなので、オリックス同様に長期保有するつもりです。100株だけですけどね。これで配当が年90円に戻れば買い増しです。

www.exedy.com